Unzulässigkeit eines formelhaften Gewährleistungsausschluss in einer Individualvereinbarung!

Das Oberlandgericht Köln hat mit Urteil vom 23.02.2011(Az.: 11 U 70/10) entschieden, dass auch bei einer Individualvereinbarung ein formelhafter Gewährleistungsausschluss grundsätzlich unwirksam ist, wenn der Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser betroffen ist und eine Rechtsfolgenbelehrung durch den Notar unterblieben ist; anderes gilt beim Erwerb von Altbauten.

Zugrunde lag dem vom OLG Köln entschiedenen Fall die folgende Fallkonstellation:

Die Kläger erwarben von der Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück, das die Beklagte zuvor errichtet hatte. Innenböden im Haus waren zum Zeitpunkt des Vertragsschluss noch nicht verlegt.

Im Kaufvertrag hieß es zur Frage der Gewährleistung:

"Die Gewährleistung für den verkauften Grund und Boden wird ausgeschlossen. Die Gewährleistung für das Gebäude beträgt fünf Jahre, beginnend mit dem jeweiligen Datum der jeweiligen Schlussrechnung der ausführenden Handwerker. Diese Gewährleistungsansprüche tritt der Verkäufer hiermit an den dies annehmenden Käufer ab.

Der Notar hat mit den Erschienenen die Regelungen über die Gewährleistung eingehend erörtert. Dem Käufer ist seitens des Verkäufers eine Liste der am Bau beteiligten Handwerker ausgehändigt worden....".

Im Zuge eines selbständigen Beweisverfahrens wurden diverse Mängel festgestellt. Nachbesserungsverlangen der Kläger gegenüber den Handwerkern blieben erfolglos. Mit ihrer Klage verlangen die Kläger Vorschuss für die Beseitigung der Mängel von der Beklagten und Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz künftiger Schäden verpflichtet ist. In der Vorinstanz wurde die Klage insofern mit Hinweis auf den Gewährleistungsausschuss abgewiesen.

Dem ist das Oberlandesgericht Köln entgegen getreten. Es hält den Gewährleistungsausschluss zwar wegen der Besonderheiten des Einzelfalls – die Klausel wurde auf Intervention der Beklagten für den konkreten Einzelfall durchgesetzt – nicht für eine Allgemeine Geschäftsbedingung; sondern für eine Individualvereinbarung. Für entscheidend hält es jedoch, dass der Gewährleistungsausschluss in formelhafter Weise formuliert wurde, ein neu errichtetes Gebäude betrifft und eine Belehrung über die einschneidenden Folgen des Gewährleistungsausschlusses unterblieben sei. Dabei greift das OLG auf die zuvor entwickelte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zurück (zuletzt: BGH, Urteil vom 08.03.2007, Az.: VII ZR 130/05), in der für solche Fälle auf die Unzulässigkeit eines individualvertraglichen Gewährleistungsausschluss erkannt worden ist und konkretisiert, welche Erfordernisse erfüllt sein müssen, um von einer hinreichenden Belehrung durch den Notar ausgehen zu können. Für unzureichend hält es die Aufnahme des Hinweises „Der Notar hat mit den erschienenen die Regelungen über die Gewährleistung eingehend erörtert“. Hieraus werde – so das OLG Köln - nicht deutlich inwiefern tatsächlich eine Aufklärung über die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken des Gewährleistungsausschluss stattgefunden habe. Es müsse vielmehr der Inhalt der Belehrung im Einzelnen dargestellt werden. Nicht ausreichend ist dabei der Hinweis, dass Ansprüche gegen die Beklagte ausgeschlossen und nur noch gegen die beteiligten Bauunternehmer bestünden. Neben der Frage der Haftungsverlagerung gehören zu den notwendigen Hinweisen, der Erwerber müsse sich nunmehr Kenntnis von Rechtsverhältnisses zwischen Bauträger und Bauunternehmern/Handwerkern verschaffen (Vertragsinhalte, Mängelrügen, Nacherfüllungsverlangen usw.), den Verlust einer Haftungsbündelung beim Bauträger und einem unterschiedlichen Beginn der Gewährleistungsfristenfristen. Vor diesem Hintergrund nimmt das OLG Köln die Unwirksamkeit der Klausel an.

Fazit:

Das Urteil des OLG Köln stellt eine konsequente Weiterentwicklung des Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.03.2007 dar. In dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Notar auch dann eingehend über die Risiken eines Haftungsausschluss zu belehren habe, wenn dem Erwerber aufgrund seiner Ausbildung die grundsätzliche Bedeutung eines Haftungsausschlusses bekannt ist. Auch in diesem Fall trat der Verkäufer Ansprüche gegenüber Dritten an den Erwerber ab. Daraus konnte das Oberlandesgericht zulässiger Weise den Schluss ziehen, die Kenntnis von einer Haftungsverlagerung reiche nicht aus, sondern es müsse über weitere rechtliche und wirtschaftliche Risiken aufgeklärt werden. Wie der vom OLG Köln entschiedene Fall zeigt, liegen die Risiken – beispielsweise der Verlust der Haftungsbündelung – oftmals nicht offen auf der Hand. Eine Aufklärung wird gleichwohl erwartet und erst wenn es zum Streitfall kommt, kann sich erstmals zeigen, dass eine unzureichende Aufklärung über sämtliche bestehenden Risiken nicht erfolgt ist. Sollte daher ein Bauträger die Absicht haben, einen Gewährleistungsanspruch zu verfolgen, so sollte er höchste Sorgfalt auf eine vollständige Aufklärung durch den Notar legen. Es bietet sich dabei an, vorab Rat bei einem auf das Baurecht spezialisiertem Anwalt einzuholen, der auf Basis einer eingehenden Risikoanalyse eine Checkliste über Punkte anfertigt, über die zwingend aufzuklären ist. Hierdurch kann dem Risiko entgegen gewirkt werden, dass der Notar einen aufklärungspflichtigen Risikopunkt möglicherweise übersieht. In jedem Fall sollte Acht darauf gegeben werden, dass die Aufklärung nicht pauschal in den Vertrag aufgenommen wird, sondern detailliert im Einzelnen die Punkte aufgenommen werden, über die aufgeklärt worden ist.

Autor:
Rechtsanwalt Jens Fischer
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Erscheinungsdatum: 20.07.2011