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Sicherheitsleistung zu Gunsten des gewerblichen Vermieters
Beim Abschluss gewerblicher Mietverträge ist es gang und gäbe, zur Absicherung des Vermieters die Aushändigung einer Bankbürgschaft zu vereinbaren. Eine solche wird von Vermietern häufig bevorzugt, da Bürgschaften weniger Verwaltungsaufwand verursachen als eine Baukaution: Der Vermieter erhält die Bürgschaftsurkunde, heftet sie zu den Mietvertragsunterlagen und braucht sich im Übrigen um nichts mehr zu kümmern. Bei der Barkaution muss er hingegen ein Konto eröffnen, er muss dieses Konto führen, hierfür möglicherweise Kontoführungsgebühren tragen und am Ende des Mietverhältnisses das Konto auflösen und die Kaution nebst Zinsen gegenüber dem Mieter abrechnen. Auch der Mieter gibt der Bankbürgschaft regelmäßig den Vorzug, da sie seine Liquidität schont. Es stellt sich deshalb die Frage, ob die Bankbürgschaft für den Vermieter denn tatsächlich denselben Sicherungswert hat wie eine Barkaution.
Sind Bankbürgschaft und Barkaution gleichwertig?
Diese Frage kann getrost mit „Nein“ beantwortet werden. Die Barkaution ist nach wie vor das zwar ein wenig arbeitsaufwendigere, jedoch in der Regel das bessere Sicherungsmittel für den Vermieter. So kann sich beispielsweise die Frage stellen, was denn zu unternehmen ist, wenn der Mieter die vereinbarte Bankbürgschaft nicht fristgerecht oder gar nicht an den Vermieter aushändigt. Kann der Vermieter dann ersatzweise eine Barkaution vom Mieter verlangen oder muss auf Aushändigung einer Bürgschaftsurkunde geklagt werden? Wenn hierzu im Mietvertrag nichts geregelt ist, wird der Vermieter den Mieter erst in Verzug setzen und eine Frist gem. § 281 BGB setzen müssen, um Schadenersatz in Höhe des Bürgschaftsbetrages durchsetzen zu können.
Des Weiteren stellt sich das Problem, ob nach beendetem Mietverhältnis und zu Lasten des Vermieters abgelaufener Verjährungsfrist auch bei der Bankbürgschaft gegenüber dem Mieter noch eine Aufrechnung mit Gegenansprüchen in Höhe des Bürgschaftsbetrages erklärt werden kann, ohne die Verjährungseinrede des Mieters befürchten zu müssen? Bei einer Barkaution geht dies unter bestimmten Voraussetzungen (§ 215 BGB), bei der Bürgschaft nicht. Hat der Vermieter vom Mieter eine Bankbürgschaft bekommen, ist er – wenn er sicher gehen will – gehalten, diese weiträumig vor Ablauf der Verjährungsfrist in Anspruch zu nehmen, damit er rechtzeitig vor Eintritt der Verjährung Bargeld in Händen hält.
All diese Themen sollten entweder bei der Abwicklung oder aber ggf. auch bereits bei der Gestaltung des gewerblichen Mietvertrages berücksichtigt werden, wenn der Vermieter böse Überraschungen vermeiden will. Dies auch dann, wenn die Mietvertragsparteien die Aushändigung einer Bankbürgschaft „auf erstes Anfordern“ vereinbart haben und die bürgende Bank zusätzlich auf das Recht verzichtet hat, den Bürgschaftsbetrag zu hinterlegen (§ 372 BGB), nämlich für den Fall, dass der Mieter einwendet, der Vermieter habe gar kein Recht, die Bürgschaft zu beanspruchen. Vereinbarungen also, die der bürgenden Bank eigentlich kaum noch Spielraum geben, der Inanspruchnahme aus der Bürgschaft zu entgehen. Auch solche Vereinbarungen stellen jedoch keine Gleichwertigkeit her.
Nachträgliche Änderungen des Mietvertrages
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 19.01.2005 (Az: 15 U 35/04) noch weitere Probleme aufgezeigt, die für den Vermieter auch bei einer sog. „Bankbürgschaft auf erstes Anfordern“ entstehen können: In dem durch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Fall hatten die Parteien den Mietvertrag kurz vor dessen Ende über die ursprünglich vereinbarte Mietlaufzeit hinaus einvernehmlich großzügig befristet verlängert. Es kam, wie es kommen musste, der Mieter gelangte während des nachträglich vereinbarten Verlängerungszeitraums in Zahlungsrückstand und der Vermieter nahm die Bürgschaft – die sogar auf erstes Anfordern zahlbar war – in Anspruch. Die bürgende Bank weigerte sich, zu zahlen. Zu Recht!
In dem nachfolgenden Prozess zwischen Vermieter und bürgender Bank gab das Oberlandesgericht Düsseldorf der Bank Recht und versagte zu Lasten des Vermieters die Inanspruchnahme der Bürgschaft mit der Begründung, dass durch die nachträgliche, über den ursprünglichen Zeitraum hinaus gehende Vertragsverlängerung zwischen den Mietparteien ohne Mitwirkung der Bank eine „Risikoerhöhung“ zu deren Lasten vereinbart worden sei, für die sie nicht einstehen müsse. Verbürgt sich eine Bank zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses für die Verbindlichkeiten des Mieters aus eben diesem Mietvertrag, so übernimmt sie im Rahmen der Bürgschaftsvereinbarung „nur“ die Absicherung des sich aus diesem Mietvertrag ergebenden finanziellen Risikos. Vereinbaren die Mietvertragsparteien im Nachhinein, dieses Risiko zu erweitern, z.B. durch eine nachträgliche längerfristige Vertragsverlängerung oder z.B. auch durch eine nachträgliche einvernehmliche Mieterhöhung o. Ä. zu Lasten des Mieters, erstreckt sich die „alte“ Bankbürgschaft hierauf nur dann, wenn dies von vornherein im Mietvertrag so angelegt ist und auf diese Weise zum Inhalt der Bürgschaftsverpflichtung der Bank geworden ist.
Praxistipp
Bei einer Barkaution stellen sich diese Themen nicht, weil der Vermieter von Anfang an Bargeld in Händen hält und nicht auf die bürgende Bank angewiesen ist, die naturgemäß versuchen wird, ihrer Zahlungspflicht zu entgehen und im Übrigen auch aus dem bankrechtlichen Vertrag zu Gunsten ihres Vertragpartners, dem Mieter zu einer Prüfung ihrer Einstandspflicht verpflichtet ist. Wer beim Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages also sicher gehen will, sollte entweder die Möglichkeit, lediglich eine Bankbürgschaft auszuhändigen, vertraglich ausschließen oder aber bestrebst sein, die Bürgschaftsverpflichtung der Bank vertraglich dergestalt abzusichern, dass die vorgenannten Risiken ausgeschlossen oder minimiert werden. Ist der Mietvertrag bereits abgeschlossen und soll ein Nachtrag geschlossen werden, der den Mieter über seine bisherigen Verpflichtungen hinaus binden soll, ist anzuraten, die bürgende Bank mit einzubeziehen, um deren Bürgschaftsverpflichtung auch hierauf zu erstrecken.
Erscheinungsdatum: 24.02.2006