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Schriftform eines Mietvertrages bei Unterzeichnung für eine GmbH
Der BGH hat mit Urteil vom 19.09.2007 (Az.: XII ZR 121/05) bestätigt, dass es zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin nicht erforderlich ist, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.
Dies soll nach dem BGH nunmehr auch dann gelten, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, sei eine Frage des Zustandeskommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall stritten die Parteien über die Einhaltung der Schriftform eines langfristigen Mietvertrages. Mieterin war eine GmbH, die laut Vertrag durch zwei Geschäftsführer gemeinsam vertreten wird. Der Mietvertrag wurde jedoch von einer dritten Person mit dem Zusatz „i. V.“ unterzeichnet. Nachdem die Mieterin keine Zahlung mehr leistete, kündigte der Vermieter fristlos und verlangte Ersatz eines Kündigungsfolgeschadens. Die Mieterin stellte sich auf den Standpunkt, ein solcher Schaden sei nicht entstanden, da sie wegen fehlender Schriftform den Vertrag gemäß § 550 BGB ordentlich hätte kündigen können.
Der BGH verneinte die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung und gab der Klage statt. Nach Ansicht des BGH wäre vielmehr sogar ohne den Zusatz „i. V.“ offensichtlich gewesen, dass der Dritte nicht im eigenen Namen, sondern für die GmbH handelte. Dem stehe auch nicht die Rechtsprechung entgegen, wonach ein die Vertretung klarstellender Zusatz erforderlich ist, wenn lediglich einer von mehreren Vermietern oder Mietern oder einer von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschreibt (vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 132/03). In diesen Fällen sei nämlich ohne einen Vertreterzusatz für einen etwaigen Erwerber des Objekts nicht ersichtlich, ob der Vertreter diese Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leiste. Diese Gefahr drohe jedoch dann nicht, wenn der Vertrag keinen Zweifel daran lässt, dass der Unterzeichner nur als Vertreter auftritt. Dies ist nach Ansicht des BGH bei der Vertretung einer GmbH unzweifelhaft der Fall.
Die Entscheidung des BGH bestätigt seine Aussage aus der Entscheidung vom 06.04.2005 (Az.: XII ZR 132/03), in der es ebenfalls um die Unterzeichnung durch einen nicht organschaftlichen Vertreter einer GmbH ging. Der BGH stellt jedoch darüber hinausgehend klar, dass die Schriftform stets dann gewahrt ist, wenn ein Mietvertrag auf Seiten einer GmbH als Mieterin (oder Vermieterin) ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses mit dem Zusatz "i.V." unterzeichnet ist, und zwar gleichgültig, ob der Unterzeichnende Geschäftsführer und damit gesetzlicher Vertreter, in anderer Weise Bevollmächtigter oder lediglich vollmachtloser Vertreter war. In diesem Zusammenhang hat der BGH auch an seiner Rechtsprechung festgehalten, wonach die Unterzeichnung durch nur einen BGB-Gesellschafter ohne Vertreterzusatz der Schriftform nicht genügt.
Erscheinungsdatum: 26.10.2007