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Schallschutz II
Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären (BGH Urteil vom 04.06.2009 – VII ZR 54/07).
Nachdem der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 14.06.2007 – VII ZR 45/06 entschieden hatte, dass die Schalldämmmaße nach DIN 4109 für einen vertraglich geschuldeten üblichen Qualitäts- und Komfortstandard nicht maßgeblich sind, da diese Mindestmaße nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen entsprechen, hat der Bundesgerichtshof mit obigem Urteil Maßstäbe dafür gesetzt, unten welchen Umständen die Mindestmaße nach DIN 4109 gleichwohl als vereinbart gelten.
Ausgangspunkt der Ausführungen des Bundesgerichtshofs ist wiederum, dass es sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung richtet, welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung vereinbart haben. Vorzunehmen ist dabei eine Gesamtabwägung, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern auch die erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfeldes er qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes.
Der BGH stellt fest, dass nichts anderes gelte, auch wenn die Parteien ohne weitere Erläuterungen hinsichtlich der Schalldämmung auf die DIN 4109 vertraglich Bezug nehmen. Er erläutert, dass eine Bezugnahme auf die DIN 4109 schon deshalb nicht den Schluss zulasse, mit dieser einfachen Inbezugnahme seien lediglich die Mindestanforderungen der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte i. d. R. keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen darstellen, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen. Sie stellten nur insoweit Regeln der Technik dar, als es um die Abschirmung von unzumutbaren Belästigungen geht. Den Hinweis auf die DIN 4109 müsse der Erwerber nicht dahin verstehen, der Unternehmer wolle von den Regeln der Technik abweichen. Vielmehr sei der Verweis auf die DIN 4109 redlicherweise nur dahin zu verstehen, dass ein an diesem Normwerk entsprechender Schallschutz versprochen wird, soweit die DIN 4109 anerkannte Regel der Technik ist. Wolle der Unternehmer aber von den anerkannten Regeln der Technik abweichen, dürfe der Erwerber über den Hinweis auf die DIN 4109 hinaus eine entsprechende Aufklärung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutliche, dass die in der DIN 4109 niedergelegten Mindestanforderungen nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhalte, der deutlich unter den Anforderungen liege, die er für seine Wohnung erwarten dürfe.
Fazit:
Insbesondere Bauträgern sei angeraten, sich hinsichtlich des Schallschutzes an den anerkannten Regeln der Technik auszurichten. Der bloße Verweis auf die Schallschutzwerte nach DIN 4109 – selbst wenn im Vertrag erfolgt – entbindet jedenfalls nicht zwingend von der Verpflichtung, erhöhten Schallschutz einzuhalten. Bei einem „üblichen Komfortstandard“ wird sich der Unternehmer an den Schutzwerten der VDI-Richtlinie 4100 zu orientieren haben, ansonsten droht die Gefahr einer ausgesprochen kostspieligen gewährleistungsrechtlichen Inanspruchnahme.
Erscheinungsdatum: 13.07.2009