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OLG Düsseldorf: Vergabepflicht beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit planerischen Vorgaben der Gemeinde
Der Vergabesenat des OLG Düsseldorf nimmt als erstes nationales Gericht nach der Entscheidung des EuGH (Urteil vom 18.01.2007, Rs.C-220/05,) zu der Frage Stellung, ob ein Grundstückskaufvertrag, für dessen Bebauung Vorgaben der Gemeinde existieren, als Bauauftrag nach § 99 Abs. 3 GWB der Ausschreibungspflicht unterliegt.
Der Vergabesenat hat mit seinem Beschluss das Investorenauswahlverfahren „Flughafen Ahlhorn" gestoppt. Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Bundesrepublik Deutschland ist Eigentümerin des Geländes „Flughafen Ahlhorn" (Niedersachsen), das über mehrere Jahre als Militärflughafen genutzt wurde. Der Bund entschloss sich, das Gelände zu verkaufen. Ein Interesse an der Art der Nutzung des Geländes hatte zudem die Gemeinde Großenkneten, in deren Gemeindegebiet sich das Gelände befindet. Nach den Feststellungen des Senates haben der Bund und die Gemeinde Großenkneten gemeinsam nach einem Investor für eine langfristige und gewerbliche Nutzung des Geländes gesucht. Hierzu haben sie mehrere, ihnen bekannte Interessenten zur Darstellung ihrer Vorstellungen über die Entwicklung des Geländes, vor allem die vorgesehene gewerbliche Nutzungsart sowie die baulichen Maßnahmen, aufgefordert. Ferner sollte der Investor einen Kaufpreis nennen. Die Gemeinde hat dabei verlangt – so der Senat in seiner Pressemitteilung –, der Investor müsse mit der Gemeinde einen städtebaulichen Entwicklungsvertrag (Durchführungsvertrag nach § 12 BauGB) über die durchzuführenden Bauarbeiten abschließen. In Anwendung der aktuellen Rechtsprechung des EuGH ist der Vergabesenat der Ansicht, dass die in der Praxis weit verbreitete Auffassung, städtebauliche Entwicklungsverträge der Gemeinden fielen nicht unter § 99 Abs. 3 GWB, nicht mehr vertreten werden könne. Die Argumentation, derartige Verträge seien nicht ausschreibungspflichtig, weil die Gemeinden die Bauwerke nicht selbst nutzen würden und der Investor kein Entgelt von der Gemeinde erhalte, führt nach der neuen Rechtsprechung des EuGH nicht dazu, dass die Ausschreibungspflicht scheitert. Es kommt – so der Senat – nicht mehr darauf an, ob die Gemeinde die Bauwerke zu eigenen Zwecken nutzen will, also einen eigenen Beschaffungsbedarf befriedigen möchte, sondern ausreichend ist, dass der öffentliche Auftraggeber überhaupt einen Auftrag erteilt, zu welchen Zwecken auch immer. Dass dabei der Investor das geschäftliche Risiko trägt, führt nach Ansicht des Senates zwar zu einer Einordnung als Baukonzession, ändert aber nichts an der Geltung der §§ 97 ff. GWB. Der mit dem Bund abzuschließende Grundstückskaufvertrag und der mit der Gemeinde abzuschließende städtebauliche Vertrag sind vergaberechtlich als Einheit anzusehen, da der Bund auf die Wünsche der Gemeinde Rücksicht genommen und mit ihr gemeinsam die Entscheidung getroffen hat. Die Entscheidung des Vergabesenates Düsseldorf wird sehr weitreichende Konsequenzen für alle Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand haben, weil diese im Regelfall nicht einfach verkaufen, sondern politisch und rechtlich auch mitgestalten wollen, was auf dem Grundstück sodann gebaut wird. Sogar der bloße Erschließungsvertrag, der im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf steht, führt danach zur Ausschreibungspflicht. Auf die hierzu unsichere Rechtslage können sich die Gemeinden im Anschluss an das Urteil des OLG Düsseldorf nicht mehr berufen.
Erscheinungsdatum: 20.06.2007