Insolvenz des Bauträgers: Anspruch des Erwerbers auf Auflassung/Umschreibung des Eigentums

In der Insolvenz des Bauträgers hat der Erwerber bereits dann einen Anspruch auf Auflassung/Umschreibung des Eigentums, wenn er den Teil des Gesamterwerbspreises, der auf die Übertragung des Grundstücks entfällt, gezahlt hat. Nicht erforderlich ist - entgegen der üblichen vertraglichen Regelung -, dass der Erwerber bereits auch den Teil des Gesamterwerbspreises vollständig beglichen hat, der auf die zu errichtenden Baulichkeiten entfällt.

Das OLG Koblenz hatte in seinem Urteil vom 10.07.2006, Az. 12 U 711/05, über einen solchen Anspruch auf Auflassung/Umschreibung des Eigentums zu befinden. Der Bauträger hatte Insolvenz angemeldet, das Objekt war noch nicht fertiggestellt, die letzte Rate i. H. v. 120.000,00 DM noch nicht beglichen. Der Insolvenzverwalter lehnte eine Erfüllung des Vertrages ab, der Erwerber machte gleichwohl - trotz Nichtzahlung der letzten Rate - seinen mittels Vormerkung gesicherten Anspruch auf Auflassung geltend. Dies mit Erfolg, so das OLG: Denn die Insolvenz des Bauträgers führe zu einer Aufspaltung des Bauträgervertrages in die auf die Grundstücksübertragung bezogene kaufvertragliche und die auf die Erstellung des Hauses bezogene werkvertragliche Komponente. Nur zu Letzterer könne der Insolvenzverwalter wählen, ob er den Vertrag erfülle, während für Erstere kein Wahlrecht bestehe, wenn zu Gunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung eingetragen sei, so § 106 Abs. 1 Satz 2 InsO. Da der Teil des Gesamterwerbspreises, der auf die Übertragung des Grundstücks entfiel, unstreitig gezahlt war, war der Anspruch auf Auflassung/Umschreibung des Eigentums auch fällig.

Im Ergebnis ist dem OLG zuzustimmen. Die für den Erwerber vorteilhafte Aufspaltung gem. § 106 Abs. 1 Satz InsO ist ein Ausgleich für die zumindest wirtschaftliche Einbuße der Gewährleistungsrechte im Falle der Insolvenz des Bauträgers. Zudem erschiene die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts zur Sicherung der noch fälligen Restkaufpreisforderung vor dem Hintergrund, dass der Insolvenzverwalter hier eine Erfüllung abgelehnt hat, treuwidrig.

Erscheinungsdatum: 10.05.2007

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