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Haftungsrisiko des Vermieters beim Immobilienverkauf
Im Hinblick auf einen möglichen späteren Verkauf der vermieteten Immobilie ist bereits beim Abschluss insbesondere auch gewerblicher Mietverträge erhöhte Aufmerksamkeit geboten.
Obwohl durch den Verkauf der Immobilie die bestehenden Mietverhältnisse nach dem in § 566 Abs. 1 BGB geregelten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auf den Käufer übergehen, dieser also mit seiner Eintragung im Grundbuch gleichzeitig auch neuer Vermieter wird, führt dies nicht dazu, dass die Haftung des Verkäufers als ehemaligem Vermieter wegfällt. Selbst wenn die vermietete Immobilie durch den Käufer weiterverkauft wird, bleibt der ursprüngliche Verkäufer/Vermieter, der mit dem Mieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, zum Schutze des Mieters in der Haftung. Dies gilt sogar bei einem Kettenverkauf, die Immobilie also mehrfach weiterverkauft wird. Da diese „Nachhaftung“ durch den Weiterverkauf nicht unterbrochen wird, kann sie zu Lasten des verkaufenden Vermieters noch über Jahre hinweg nachwirken.
Diese für den Verkäufer einer vermieteten Immobilien nicht zu unterschätzende „Nachhaftung“ ergibt sich aus der relativ unbekannten gesetzlichen Regelung in § 566 Abs. 2 BGB. Hiernach haftet der ehemalige Vermieter (Verkäufer), gegenüber dem Mieter wie ein selbstschuldnerischer Bürge für sämtlichen dem Mieter aus dem bestehenden Mietvertrag entstehenden Schaden, wenn der neue Vermieter (Käufer) seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht gehörig erfüllt. Diese Haftung des verkaufenden Vermieters ist nach der gesetzlichen Regelung nur dann ausgeschlossen, wenn der Mieter von dem Übergang des Eigentums auf den Käufer durch Mitteilung des Verkäufers Kenntnis erlangt und der Mieter den Mietvertrag nicht bis zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigt. Diese Haftungsbegrenzung hilft dem verkaufenden Vermieter jedoch nur dann weiter, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag auch tatsächlich kündigen darf; der Mietvertrag also z. B. unbefristet abgeschlossen wurde und damit ordentlich kündbar ist. Ein (Sonder-) Kündigungsrecht gewährt § 566 Abs. 2 BGB nämlich gerade nicht. Ist der Mietvertrag jedoch, wie bei gewerblichen Mietverhältnissen üblich, auf einen längeren Zeitraum fest befristet, kann der Mieter nicht kündigen und bleibt die Haftung des verkaufenden Vermieters bestehen.
Will der Vermieter sein diesbezügliches Haftungsrisiko ausschließen, zumindest aber begrenzen, ist er gehalten, bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, da eine diese Haftung ausschließende vorformulierte Vertragsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters, dessen Haftungsmasse hierdurch ja reduziert würde, im Zweifel AGB-rechtlich unwirksam sein dürfte. Weil die Regelung des § 566 Abs. 2 BGB in der Praxis nicht sehr bekannt ist, ist einschlägige Rechtsprechung zurzeit noch eher selten. Ob möglicherweise formularvertragliche Haftungsbeschränkungen, die die vorbeschriebene Nachhaftung des verkaufenden Vermieters zwar nicht ganz ausschließen, aber doch zumindest z. B. in zeitlicher Hinsicht einschränken, von der Rechtsprechung als zulässig angesehen werden, bleibt zu beobachten. Will der Vermieter sichergehen, sollte er deshalb mit dem Mieter einen individuell ausgehandelten und nicht vorformulierten Haftungsausschluss mit dem Mieter vereinbaren.
Erscheinungsdatum: 05.05.2006