Haftung zwischen Wohnungseigentümern für von einer Wohnung ausgehende Beeinträchtigungen auch verschuldensunabhängig

In einer WEG kam es zu einer Druckschwankung im im Gemeinschaftseigentum stehenden Wasserleitungssystem. Ein in der Wohnung des Beklagten installierter Wasserhahn konnte der Druckschwankung aufgrund eines technischen Defektes nicht standhalten. Es kam zu einem Wasserschaden an der Wohnung des Klägers bzw. der Wohnung der bei der Klägerin versicherten Person, der von dem Wasserhahn des Beklagten ausging.

Das OLG Stuttgart gewährte der Klägerin einen Entschädigungsanspruch für die Beseitigung der Folgen des Wasserschadens in doppelt analoger Anwendung des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB.

Nach allgemeiner Auffassung gewährt § 906 Abs. 2 S. 2 BGB auch dann einen Entschädigungsanspruch, wenn ein Grundstückseigentümer solche Beeinträchtigungen seines Grundstückes, die er eigentlich nicht hinzunehmen bräuchte und erfolgreich abwehren könnte, aus tatsächlichen Gründen (die Beeinträchtigungen geschehen so schnell, das effektiver Rechtsschutz nicht in Betracht kommt o.ä.) nicht abwehren kann.

Da der Beklagte nach allgemeinen Grundsätzen als Störer zu qualifizieren war und das Entstehen eines Wasserschadens seitens der Klägerin unter keinem Gesichtspunkt hinzunehmen war, lagen die Voraussetzung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB grundsätzlich vor.

Obwohl die Vorschrift ihrem Wortlaut nach nur auf Grundstücksnachbarn anwendbar ist und nach der Rechtsprechung des BGH ausdrücklich nicht das Verhältnis von Wohnungsmietern untereinander erfasst, wandte das OLG die Vorschrift in einem weiteren Schritt analog auch auf das Verhältnis von WEG – Eigentümer untereinander an.

Die analoge Anwendung der Vorschrift auch auf WEG – Eigentümer ist konsequent: Die Interessenlage ist mit der Interessenlage von Grundstückseigentümern und Nachbarn vergleichbar. In der Tendenz entspricht die Entscheidung daher der allgemeinen Entwicklung, weitreichende Ausgleichsansprüche auf der Grundlage des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses zu lassen.

Das OLG hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage der doppelt analogen Anwendung die Revision zum BGH zugelassen. Sollte der BGH die Entscheidung halten,  wovon auszugehen ist, müssen sich Wohnungseigentümer auf eine erweiterte Haftung sowohl gegenüber anderen Wohnungseigentümern als auch gegenüber dem Gemeinschaftseigentum einstellen.

Erscheinungsdatum: 24.02.2006