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Der Mindestschallschutz nach DIN 4109 kann in Bauträgerverträgen nicht mehr maßgeblich sein – er entspricht nicht mehr dem Stand der Technik.
Erhebliches Streitpotential besteht im Wohnungsbau hinsichtlich der Frage, welcher Schallschutz der Auftragnehmer/Bauträger schuldet. Der BGH stellt in seinem Urteil vom 14.06.2007 (Az.: VII ZR 45/06) fest, dass durch Auslegung zu ermitteln ist, welcher Schallschutz geschuldet ist. Hierbei sind alle vertraglichen Unterlagen, auch vom Bauträger vertriebene Prospektunterlagen, heranzuziehen.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war in der Baubeschreibung Folgendes ausgeführt:
„Alle Bestimmungen im Hochbau in Bezug auf Wärme-, Schall- und Brandschutz werden eingehalten. Die in den Verordnungen festgelegten Mindestwerte werden überschritten.“
Im Prozess berief sich die Bauträgerin darauf, dass lediglich die Mindestanforderungen der DIN 4109 geschuldet seien. Dies ließ der BGH so nicht gelten. Sofern die Schalldämmmaße der DIN 4109 nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart sind, können Sie in aller Regel nicht den maßgeblichen Anknüpfungspunkt für die Feststellung des geschuldeten Schallschutzes darstellen. Der Besteller hat regelmäßig keine Vorstellungen betreffend den Schallschutz, die sich in konkreten Werten nach der DIN 4109 ausdrücken, sondern lediglich darüber, in welchem Maße er Geräuschbelästigungen ausgesetzt sein will. Entsprechende Erwartungen des Bestellers können sich nicht nur aus dem Vertragstext selbst, sondern auch aus vertragsbegleitenden Umständen und erläuternden sowie präzisierenden Erklärungen oder auch den konkreten Verhältnissen des Bauwerks ergeben. Hieraus ergeben sich regelmäßig Anforderungen an den Schallschutz, die deutlich über die Mindestanforderungen nach der DIN 4109 hinausgehen und daher die Vereinbarung eines erhöhten Schallschutzes rechtfertigen.
Dies ist auch richtig, denn die Anforderungen der DIN 4109 sehen in ihrer Zielsetzung lediglich vor, Menschen in Aufenthaltsräumen vor „unzumutbaren Belästigungen“ durch Schallübertragung zu schützen. Dies entspricht jedoch nicht dem, was der „normale“ Erwerber einer Wohnung oder eines Doppelhauses bei der Bauausführung erwartet; er möchte sicher nicht lediglich vor unzumutbaren Belästigungen geschützt werden. Vielmehr erwartet er eine Ausführung, die dem üblichen Qualitäts- und Komfort-Standard entspricht, zumal die Mindestwerte bei einer fehlerfreien Bauweise nach dem Stand der Technik auch deutlich überschritten werden können. Haben die Parteien einen derart üblichen Standard vereinbart, muss sich das einzuhaltende Schalldämmmaß daran orientieren. Als „üblich“ kann der Erwerber regelmäßig die Schallschutzstufe 2 (für Haustrennwände ein bewertetes Schalldämmmaß von 63 dB(A)) und 3 der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 erwartet.
Autor:
Rechtsanwalt Torsten Bork
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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Erscheinungsdatum: 11.12.2008