BGH zum Verkauf von Grundstücken in sog. „Bieterverfahren“

Der BGH hat mit Urteil vom 22.02.2008 (Az.: V ZR 56/07) entschieden, dass die auf der Grundlage des Vergaberechts zu den Pflichten eines Ausschreibenden entwickelten Grundsätze auf ein für den Verkauf des Grundstücks von einem Träger der öffentlichen Verwaltung gewähltes „Bieterverfahren“ nicht ohne weiteres übertragen werden kann.

Im streitgegenständlichen Fall hatte sich eine Kommune entschieden, ein bebautes Grundstück zu verkaufen. Der Wert des Grundstücks war in einem Sachverständigengutachten mit 8,9 Mio. € ermittelt worden und sollte aus dem Verkauf des Grundstücks mindestens erzielt werden. Mit einem Exposé wurden verschiedene Interessenten über den beabsichtigten Verkauf unterrichtet und gebeten, innerhalb einer bestimmten Frist ein schriftliches Kaufpreisangebot abzugeben. Enthalten war auch der Hinweis, dass spätere Gebote nicht mehr berücksichtigt werden können.

Im Laufe des Verfahrens wurde die Interessenten noch einmal aufgefordert, ihre Erwerbsbereitschaft ohne Vorbehalt zu erklären, wobei es bei dem geforderten Mindestkaufpreis von 8,9 Mio. € blieb. Gebote unter diesem Betrag sollten unberücksichtigt bleiben. Die Klägerin gab ein Angebot i.H.v. 8.221.083 € ab und wurde daher nicht berücksichtigt. Mit der Meistbietenden wurde nach Abschluss der Verhandlungen ein Kaufvertrag über 8.050.000 € abgeschlossen. Die Reduzierung des Kaufpreises folgte daraus, dass nachträglich Altlasten festgestellt wurden. Die Klägerin machte geltend, nach Abrücken des Verkäufers vom Mindestkaufpreis hätte ihr das Grundstück verkauft werden müssen und verlangte entgangenen Gewinn.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen des Verkaufs des Grundstücks an den Dritten nicht besteht. Zentrale Aussage ist, dass der Verkauf von Grundstücken, die für öffentliche Belange nicht mehr benötigt werden, nicht nach §§ 97 ff. GWB ausgeschrieben werden muss. Zwar entstünde durch die Suche eines öffentlichen Auftragsgebers nach einem Käufer ein vorvertragliches Vertrauensverhältnis, das außerhalb des Anwendungsbereichs der allgemeinen Vergabevorschriften und Verdingungsordnungen den Träger der öffentlichen Verwaltung zur Gleichbehandlung der Teilnehmer, Transparenz und Rücksichtnahme verpflichtet. Diese Pflichten seien hier aber nicht verletzt worden.

Die fehlende Anwendbarkeit der Vergabevorschriften begründet der BGH damit, dass es in diesen Bieterverfahren regelmäßig an einem annahmefähigen Kaufangebot fehle. Den Geboten der Teilnehmer an dem Verfahren komme wegen § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB keine bindende Wirkung zu.

Ergänzend dürfte hier aber vor allem das Fehlen einer Bauverpflichtung dazu führen, dass es sich bei dieser Art von „Bieterverfahren“ nicht um einen ausschreibungspflichtigen Vorgang handelt, da der Abschluss eines reinen Grundstückskaufvertrages in Rede steht. Dies wurde zwar im Rahmen der Entscheidung nicht näher thematisiert, aber bereits von der Vergabekammer des Bundes (Beschluss v. 28.03.2008, Az.: VK 2-28/08 - nicht rechtskräftig) entschieden.

Erscheinungsdatum: 16.05.2008