BGH: Geplanter Abbruch eines sanierungsbedürftigen Gebäudes und Neuerrichtung rechtfertigen Wohnraumkündigung

Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen ist nur unter engen Voraussetzungen möglich. Mit seiner Entscheidung vom 28.01.2009 (VIII ZR 7/08) konkretisiert der BGH den Kündigungsgrund der „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks“.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt beabsichtigte der Eigentümer eines 1914 errichteten, stark sanierungsbedürftigen Gebäudes, dieses abzureißen und ein größeres Gebäude mit Eigentumswohnungen zu errichten und diese sodann zu veräußern. Nachdem ihm die Genehmigung für den Abriss und die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben vorlagen, erklärte er den Wohnraummietern die ordentliche Kündigung. Diese stützte er auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da er durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sei und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Räumungsklagen des Vermieters hatten Erfolg. Der BGH führt aus, dass die geplanten Baumaßnahmen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellen, da sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen seien. Eine Sanierung wäre mit hohen Kosten verbunden, dennoch auch danach lediglich von einer geringen Restnutzungsdauer ausgegangen werden.

Weitere Kündigungsvoraussetzung ist, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde. Für die Frage, ob erhebliche Nachteile vorliegen, ist eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

Im vorliegenden Fall war das Gebäude derart sanierungsbedürftig, dass schon die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden wäre, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. In Anbetracht der wirtschaftlichen Risiken einer solchen „Minimalsanierung“ könne dem Eigentümer nicht das Interesse an einer alsbaldigen dauerhaften Erneuerung abgesprochen werden. Es sei ihm nicht zumutbar, den vollständigen Verbrauch der Bausubstanz abzuwarten. Eine umfassende Sanierung einschließlich Entkernung würde ebenfalls den Auszug der Mieter erfordern. Abschließend verweist der BGH auf die Gesetzesmaterialien, in denen der Abbruch eines Gebäudes und der anschließende Wiederaufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung genannt wird.

Erscheinungsdatum: 29.01.2009

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