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Bautenstandsberichte von Architekten im Rahmen von Bauträgerverträgen können Schutzwirkung zugunsten der Erwerber entfalten.
Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag insoweit drittschützende Wirkung zugunsten der Erwerber zu.
Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 25.09.2008 (Az.: VII ZR 37/07) entschieden. Dem Rechtsstreit lag die häufig anzutreffende Konstellation zugrunde, dass sich im Rahmen eines Bauträgervertrages die ratenweisen Zahlungen der Erwerber nach der Makler- und Bauträgerverordnung richten. Den jeweiligen Bautenstand und damit die Fälligkeit der Zahlung soll häufig ein vom Veräußerer beauftragter Architekt feststellen und dokumentieren. Diese Bautenstandsberichte dienen als Fälligkeitsnachweis zur Auszahlung der jeweiligen Raten durch die den Erwerber finanzierende Bank. Was nun, wenn die Bautenstandsberichte nicht den Tatsachen entsprechen – die Bauleistung ist nicht im vom Architekt dargestellten Umfang erbracht oder weist erhebliche Mängel auf?
Der BGH spricht dem Erwerber wegen falscher oder fehlerhafter Bautenstandsberichte einen Schadensersatzanspruch gegen den Architekten zu, da der Erwerber aufgrund der Interessenlage in den Schutzbereich des zwischen Veräußerer und Architekt bestehenden Vertrages aufgenommen ist. Der Beklagte war in dem zu entscheidenden Fall seinerzeit zudem als bauleitender Architekt tätig und hat sich als solcher der finanzierenden Bank gegenüber ausgewiesen. Nach Auffassung des BGH kamen seinen Bautenstandsberichten daher eine besondere Beweiskraft zu. Sie waren in hohem Maße geeignet, Vertrauen in die Richtigkeit der ausgewiesenen Bautenstände zu erwecken. Bei dieser Sachlage ist der BGH der Auffassung, dass trotz grundsätzlich gegenläufiger Interessen des Veräußerers und Erwerbers eine Einbeziehung des Erwerbers in den Schutzbereich des Architektenvertrages gerechtfertigt sei. Der BGH hat zudem festgestellt, dass ein Schadensersatzanspruch des Erwerbers auch nicht daran scheitert, dass er selbstverständlich auch einen gleichlautenden Schadensersatzanspruch gegen den Veräußerer selbst besitzt. Denn in einem Fall, in dem die Tätigkeit des Architekten gerade dazu dient, die Erwerber vor Überzahlung und damit letztendlich vor einem Insolvenzrisiko ihres Vertragspartners zu schützen, entfällt die Schutzwürdigkeit nicht deshalb, weil der Erwerber auch einen Schadensersatzanspruch gegen Veräußerer besitzt.
Fazit:
Eine erfreuliche Entscheidung des BGH für den Erwerber, die den Erwerbern zumindest im Falle von Überzahlungen in einem durch Insolvenz des Bauträgers notleidend gewordenen Bauträgervertrag ggf. einen „Rettungsanker“ zu wirft. Freilich kann dadurch nur ein Teil des Schadens aufgefangen werden, denn der Architekt haftet nur für nachgewiesene Überzahlungen des Bauträgers. Für die deutlich kostenintensivere Restfertigstellung des Bauvorhaben steht er nicht in der Verantwortung.
Autor:
Rechtsanwalt Torsten Bork
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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Erscheinungsdatum: 15.01.2009