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Unwirksamkeit der Abnahme von Gemeinschaftseigentum durch den Sachverständigen in AGB
Das OLG Karlsruhe hat mit Urteil vom 27.09.2011 (Az.: 8 U 106/10) entschieden, dass eine Regelung in einem vorformulierten Bauträgervertrag, die eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen sowie eine diesbezügliche unwiderrufliche Vollmacht der Erwerber vorsieht, wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam ist.
Das OLG Karlsruhe hatte über eine in zahlreichen Bauträgerverträgen auch heute noch befindliche Klausel zu entscheiden, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, erteilt. In dem zu entscheidenden Fall wurde die Abnahme entsprechend den vertraglichen Regelungen durch einen Sachverständigen durchgeführt. Als die Wohnungseigentümergemeinschaft Jahre nach erfolgter Abnahme noch Mängel rügte, berief sich der Bauträger auf die Einrede der Verjährung.
Eine Verjährung von Gewährleistungsansprüchen lag nach Ansicht des OLG Karlsruhe jedoch nicht vor. Vielmehr erklärte dieses die Vertragsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers für unwirksam. Dem Erwerber werde insoweit die Möglichkeit genommen, die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung des Bauträgers selbst zu überprüfen. Zudem seien die Unwiderruflichkeit der Vollmacht und insbesondere der Umstand, dass der Sachverständige vom Bauträger ausgesucht wird, äußerst bedenklich.
Das OLG Karlsruhe hat sich mit dieser Entscheidung zahlreichen obergerichtlichen Entscheidungen angeschlossen, auch wenn im Hinblick auf die neu gefassten §§ 2 Abs. 5 und 6 WEG ein anderes Ergebnis denkbar wäre. Auch dürfte die Annahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen in der Praxis sinnvoller sein als eine individuelle Abnahme durch den jeweiligen Wohnungseigentümer. Trotz dieser Praktikabilitätserwägungen erscheint es jedoch für jeden Bauträger derzeit risikoreich, von den allgemein bekannten Abnahmeklauseln Gebrauch zu machen.
Erscheinungsdatum: 08.11.2011