Einen (Immobilien)Makler trifft grundsätzlich keine Verpflichtung, seinen Auftraggeber zu steuerrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit dem vermittelten Vertrag zu beraten oder diese zu prüfen, wenn dies nicht vereinbart ist. Nur ausnahmsweise kann sich aus den Umständen des Einzelfalls etwas anderes ergeben. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 12.07.2018, Az. I ZR 152/17.
Der Fall
Die Klägerin erwarb im Jahr 2004 zum Preis von 170.000,00 € ein Immobilienobjekt mit acht Wohnungen, die sie vermietete. Im Mai 2013 entschloss sie sich, das Objekt wieder zu verkaufen. Mit der Vermittlung ihrer Immobilie beauftragte sie die Beklagte, eine Immobilienmaklerin. Durch die Vermittlung der Maklerin wurde das Anwesen noch im Juli 2013 für 295.000,00 € verkauft. Da der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfolgt ist, erhob das Finanzamt auf den Veräußerungsgewinn insgesamt rund 48.000,00 € Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag.
Die Klägerin meint, die Beklagte hätte sie vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hinweisen müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens bei seiner Veräußerung erzielter Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sei. Sie verlangt wegen unterlassener Aufklärung über die Spekulationsfrist Schadensersatz in Höhe der gezahlten Steuern.
Entscheidung des BGH
Der BGH verneinte eine grundsätzliche steuerrechtliche Aufklärungspflicht des Maklers:
„Einen Makler trifft beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.“
Abweichendes könne im Einzelfall dann gelten, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert. Dies sei beispielsweise der Fall, wenn sich der Makler in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung berühmt oder wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf. Eine Aufklärungspflicht könne auch dann bestehen, wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleite.
Keiner dieser Ausnahmefälle lag in dem der Entscheidung zugrunde gelegten Fall vor. Insbesondere musste die Maklerin auch nicht deshalb auf die Spekulationsfrist hinweisen, weil es sich um eine von der Auftraggeberin nicht eigengenutzte Immobilie handelte. Das reicht für sich gesehen nicht aus, um eine Aufklärungspflicht anzunehmen. Ebenso begründet allein der Umstand, dass der Auftraggeber eine Privatperson ist, keine gesteigerte Beratungspflicht des Maklers, so der BGH.
Praxishinweis
Mit seiner Entscheidung verneint der BGH die bislang höchstrichterlich nicht geklärte Grundsatzfrage, ob der Makler seinem Auftraggeber im Rahmen seiner vertraglichen Nebenpflicht steuerrechtliche Hinweise im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Immobilie erteilen muss. Etwaige steuerliche Beratungspflichten können sich nur ausnahmsweise ergeben. Gleichzeitig betont der BGH in seiner Entscheidung, dass (Immobilien)Makler gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt sind, zu einschlägigen steuerrechtlichen Fragen Auskunft zu erteilen und zu beraten; eine dahin gehende Verpflichtung gegenüber dem Auftraggeber besteht dagegen grundsätzlich nicht.
