Das OLG Celle hatte sich in seiner Entscheidung vom 30.10.2014 (16 U 90/14) mit der Frage zu befassen, wie ein Kaufvertrag über den Erwerb einer noch zu modernisierenden Altbauwohnung einzuordnen ist. Antwort: Es handelt sich um einen Bauträgervertrag mit der Konsequenz, dass auch die MaBV Anwendung findet. Im Einzelnen:
Sachverhalt
Die Kläger hatten von der Beklagten mit notariellem KV eine zu renovierende ABW zum Preis von 391.000,00 € erworben. Im Kaufvertrag war vereinbart, dass ein Betrag von 130.000,00 € eine Woche nach Mitteilung der Eintragung der Auflassungsvormerkung zu zahlen war. Der Rest, also 261.000,00 €, wurde erst fällig, wenn das Kaufobjekt und auch das Gemeinschaftseigentum wie vorgesehen renoviert waren. Für die Fälligkeit der zweiten Rate war also die vollständige Fertigstellung erforderlich.
Als die Beklagte zur Zahlung der zweiten Rate aufforderte, wandten die Kläger das Bestehen diverser Mängel ein, sodass nach ihrer Auffassung die zweite Rate nicht fällig war. Da die Beklagte bereits die Zwangsvollstreckung durchgeführt hatte, klagten die Kläger u. a. auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung.
Entscheidung
Das OLG Celle entschied abweichend von der Auffassung des Landgerichts Hannover, dass die zweite Kaufpreisrate nicht fällig und die Zwangsvollstreckung daher unzulässig war.
Bei dem geschlossenen Kaufvertrag handele es sich um einen Bauträgervertrag im Sinne von § 632a Abs. 2 BGB (bis 31.12.2017), entschied das OLG. Daher seien zwischen den Parteien auch die Vorschriften über die finanzielle Abwicklung in § 3 Abs. 2 MaBV entsprechend anwendbar. Die auf Neubauten zugeschnittenen Raten seien auf Altbauten entsprechend anzuwenden. Daher seien auch hier bis zu sieben Raten zulässig. Dies sei jedoch nicht zwingend und auch die zeitliche Reihenfolge der Raten sei nicht zwingend vorgeschrieben.
Die auch hier an die letzte Rate geknüpfte Voraussetzung der vollständigen Fertigstellung sei nicht erfüllt, solange Mängel feststellbar seien. So liege der Fall auch hier. Gerade weil die festgestellten Mängel minimal gewesen seien, habe es die Beklagte in der Hand gehabt, die geringfügigen Mängel umgehend zu beseitigen und so die Fälligkeit der zweiten Rate herbeizuführen. Dass der mit etwa 100,00 € kalkulierte Kostenaufwand für die Mängelbeseitigung zu der offenen Kaufpreisrate von 261.000,00 € rechnerisch außer Verhältnis stehe, führe rechtlich zu keiner anderen Bewertung. Der Beklagten habe es frei gestanden, mit den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrages über eine weitere Aufteilung des Kaufpreises in mehr als zwei Raten zu verhandeln und so die letzte Rate beispielsweise rechnerisch der siebten Rate aus § 3 Abs. 2 Nr. 2 Spiegelstrich 12 anzunähern. Entsprechendes sei jedoch nicht vereinbart worden.
Fazit
Bauträger sind mit Blick auf dieses Urteil gut beraten, die Raten zur Zahlung des Kaufpreises nicht so zu gestalten, dass die Rate, die erst mit Fertigstellung fällig wird, nicht derart hoch zu wählen, dass sie zu üblicherweise bestehenden kleineren Mängeln oder kleineren nicht fertig gestellten Bestandteilen vollkommen außer Verhältnis stünde. In diesem Fall betrug die Fertigstellungsrate mehr als 66 % des Gesamtkaufpreises. Damit hatte der Bauträger eine für sich selbst äußerst nachteilige Vertragsgestaltung gewählt.
