BGH vom 14. November 2018 – VIII ZR 109/18 zum lebenslangen Wohnrecht

06. Dezember 2018

Investoren aufgepasst: BGH betont Mieterschutz durch Sozialklauseln

Bei der in einem Kaufvertrag über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter. Der Mieter erwirbt dadurch das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Der Fall

Die Kläger erwarben im Jahr 2012  von der Stadt Bochum ein Hausgrundstück, wodurch sie in ein Mietverhältnis mit den Beklagten eintraten. Bezüglich der von den Beklagten seit 1981 gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag folgende Regelung:

„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […].“

Nach Behauptung der Kläger soll die Stadt diese Regelung bei einer Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendet haben.

Drei Jahre nach Erwerb kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten ordentlich. Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Sie machen geltend, in dem notariellen Kaufvertrag sei zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, das sie den Klägern entgegenhalten könnten und das der Kündigung deshalb entgegenstehe.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH gab den Mietern recht. Bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter handele es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB), der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt. Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede sei, bringe deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt werde. Für diese Auslegung der vertraglichen Regelungen sprechen nach Ansicht des BGH zusätzlich auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümerin und Verkäuferin.

Für den Fall, dass es sich (wie die Kläger behaupten) bei den Bestimmungen aufgrund der Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Kaufverträgen für ähnliche Häuser um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, gelte nichts anderes. Derartige Bestimmungen benachteiligten den Käufer einer entsprechenden Immobilie nicht unangemessen. Vielmehr stellen sie, so der BGH, eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses dar.

Fazit

Der BGH gebietet mit seiner Entscheidung insbesondere den Großinvestoren Einhalt und stärkt den Schutz der Mieter. Zahlreiche Immobilienkaufverträge der öffentlichen Hand enthalten eine Sozialcharta, die Mieter vor Kündigungen durch kaufende Investoren schützen soll. Ein lebenslanges Wohnrecht wird zwar nur überaus selten vereinbart. Die Verträge enthalten jedoch oft auch andere Sozialklauseln, etwa zur Begrenzung von Mieterhöhungen oder um die Kündigung ab einem bestimmten Alter auszuschließen. Dass sich die Mieter auf diese Klauseln auch unmittelbar berufen und Rechte hieraus ableiten können, sollten Investoren beim Abschluss von Immobilienkaufverträgen künftig unbedingt im Blick behalten.

Rechtsanwältin Jana Rößeler
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